Начинаю цикл статей о книгах по недвижимости. Обхожу вниманием книги которые содержать только общее описание, узко специализированны и затрагивают описание недвижимости влагали и способы её оценки. Речь пойдет о книгах, которые рассказывают как делать бизнес на недвижимости. Итак, специально для этого купил через интернет все книги по недвижимости какие нашел в интернет магазинах. Какие-то книги шли по почтовым каналам ко мне около недели, какие-то дольше.
Начинаю своё описание с тех книг, которые раньше пришли на моё почтовое отделение.
Как разбогатеть на недвижимости в свободное время.
Самая стимулирующая книга из всех. Самый лёгкий язык, читается на одном дыхании. Наиболее интересная идея которая есть в этой книге: "Найти район, где вы хотите покупать недвижимость и постоянно за ним следить. Обходить все дома, дать всем жителям визитки, наклеить на всех столбах, подъездах и заборах объявления о желании купить в этом районе недвижимость". Ту же идею высказывал в своих трудах Макиавелли - идея "присутствия". Если вы не присутствуете там где находятся ваши интересы - никогда не преуспеете и рано или поздно все потеряете. Почитатель Макиавелли - Сталин, подчеркнул эту идею в книге Макиавелли и написал рядом слово с тремя восклицательными знаками "Отлично!!!". Возьмем и мы эту мысль на заметку. Центральная мысль книги - берем в кредит недвижимость, пускаем арендаторов, гасим их деньгами ежемесячные выплаты по кредиту плюс оставляем себе с этого по 25-50 долларов с одного дома. Покупать так дом за домом и жить на деньги арендаторов. Авторы смогли это сделать, т.к. проценты по кредитам на недвижимость в Америке в 2 а то и в 3 раза меньше наших. Этот способ для нашей страны не применим. Еще из этой книги можно почерпнуть интересные факты по ведению переговоров. "Если вам отказали - обязательно скажите, (цитирую) что "вы держите свои двери открытыми". Если человек передумает он всегда может обратиться к вам. Это очень хороший совет, т.к. когда что-либо не срослось в переговорах обычно люди помня о негативе избегают общения. Совет можно применить и к отношениям с фрилансерами и многому другому. 50% книги - речь о том как вести переговоры. Около 10% книги идет описание способам бизнеса не недвижимости для Америки. Например - покупка недвижимости в рассрочку. Платится например 5% от суммы наличными сразу, а остальные 95% в рассрочку на 10 лет, но при том, что на эти деньги продавцу недвижимости начисляются проценты и окончательная сумма через 10 лет вырастает. Глава о том как делать бизнес при инвестировании в многоквартирные дома. В реалиях нашей страны это здание похоже на нечто среднее между "общежитием и жилтовариществом" (© "12 Стульев"). Приобретается целое здание в котором все квартиры сдаются в аренду. Авторы описали проблемы инвестирование в данный тип недвижимости: например неблагополучны район где собирать аренду нужно будет с пистолетом в руках. В конце книги авторы прилагают на 10 страниц таблицы с помощью которых они оценивали американскую недвижимость. Эти таблицы слабо подходят для оценки нашей недвижимости, т.к. у нас в частных домах выставленных на продажу нет: детекторов дыма, систем безопасности, систем смягчения воды, систем аварийной откачки воды, лужаек (в американском понимании этого слова). Еще 10 % книги авторы посвятили диалогам, которые можно было бы убрать. По 10 бальной шкале даю книге уверенную 4.
Инвестирование в недвижимость. Самая профессиональная книга для Американского рынка недвижимости которую возможно найти у нас на русском. Можно почерпнуть грамотные формулы для инвестирования, например капитализация дохода на стр. 102. На сколько эта книга полезна для их рынка, на столько же она бесполезна для нашего. Глубокий анализ во что следует инвестировать либо в рынок NASDAQ либо в недвижимость - с профессиональной оценкой ростов рынков. Профессиональные формулы с расчетом роста рынка американского жилья. Абсолютно бесполезно для нашего рынка недвижимости, где еще не сложилось четкой системы учета и как такового рынка с его инструментами и законами в классическом понимании этого слова. Профессиональный анализ ипотечного рынка США, где ставки на квартиру в кредит составляют от 8-14% процентов (у нас намного дороже). И рекомендации в связи с этим как взять в кредит и сдавать в аренду выплачивая деньгами арендаторов залог и еще оставлять себе наличность. В Америке - это очень распространенный способ бизнеса на недвижимости, его можно встретить во всех американских книгах (читайте Роберта Аллена, Карлтона Шитсома, Тайлера Хиксома, Алом Лаури, Эда Бекли, марка Харольдсона, Эй Джи Кесслера). В книге мне понравилась мысль о том, как иногда квартиры купленные в очень плохом районе по низкой цене могут мгновенно вырасти в цене по причине строительства рядом крупного развлекательного центра, завода, изменению плана застройки. Если вы знаете что скоро будет строится что-либо знаменательное в черте бедного, плохого района, скупайте там недвижимость как можно быстрее. Еще автор привел пример Тони Голдмана, купившего недвижимость в районе с высоким уровнем преступности, организовал общественное движение и заставил полицию навести порядок, поднял уровень самосознания и любви к своему району у граждан Саут-Бич (штат Флорида), создал целое общественное движение, после чего превратил из помойки, куда страшно зайти вечером в цветущий район и заработал на этом деньги. Около 20% книги написано о том, как покупать залоговую недвижимость со ссылками на их законы, отличный бизнес для Америки, но ни один закон не подойдет для нашей страны. Вывод: книга написана профессионалом для профессионалов рынка недвижимости США. Из 400 страниц текста полезными для меня оказались только 30. Остальное интересно, занятно - но не применимо у нас.
По 10 бальной шкале даю книге неуверенную 4.
Как инвестировать в недвижимость. Книга небольшая (150 стр.), но и не дорогая. Описана недвижимость Москвы, каким был рынок, каким он стал. Какими игроками представлен, кто крупный застройщик, какие есть крупные агентства. Какие фирмы осуществляют управление недвижимостью, какие есть кредитные организации. Описана сегментация жилья Класс А, Класс Б и пр. О рынке офисных площадей в Москве, описанием количества квадратных метров. Немного о том что творилось с рынком и что может быть с ним будет. О росте цен на недвижимость в Голландии, Англии и пр. О диверсификации средств крупного инвестора. Эта книга скорее подойдет для тех, кто хочет вкладывать миллионы долларов в коммерческую недвижимость Москвы. Артем хорошо рассказал о рынке в основном Москвы вообще, о том как на нем себя вести крупному инвестору. Книга описательная. Я бы поставил книге 3, но 12 глава мне понравилась, где Артем рассказывает об оценке инвестиций в недвижимость и как это сделать в Excel. Вот ради этого можно потратить несколько долларов на книгу.
По 10 бальной шкале даю книге 4.
Ждите второй части. На подходе новые книги, если почта не наделает ошибок.
Обращаюсь к издательствам - присылайте книги по недвижимости для комментариев и независимой оценки. Не в состоянии уследить за всеми новинками.
0 комментариев:
Отправить комментарий
Оставляйте ваши комментарии